Campo da tennis inutilizzato: legittimo trasformarla in ‘area giochi’

Legittima la scelta del condominio di trasformare in ‘area giochi’ il campo da tennis non utilizzato da tempo. Questa la posizione assunta dai giudici (sentenza del 13 aprile 2025 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere), chiamati a prendere in esame le obiezioni sollevate da un condòmino a fronte della delibera con cui è stato deciso il cambio di destinazione dell’area condominiale adibita a campo da tennis. Per meglio inquadrare la questione, comunque, i giudici precisano che nella vicenda in esame ci si trova di fronte ad una regolamentazione dell’uso della cosa comune e non ad una alterazione significativa della funzione che aveva la cosa. Di conseguenza, la delibera impugnata non può ricondursi né al concetto di modificazione della destinazione d’uso, né tanto meno al concetto di innovazione, non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali in questione ed essendo, anzi, diretto a disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune. Decisivo, poi, il riferimento al principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con cui sia stata disposta una diversa regolamentazione dell’uso della cosa comune, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condòmini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condòmini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione, e, pertanto, non è richiesta l’adozione con una maggioranza qualificata. I giudici aggiungono poi che sono considerate innovazioni solo quelle opere comportanti il mutamento di destinazione delle aree condominiali, mentre non possono considerarsi tali quelle opere o deliberazioni che, come nella vicenda in esame, mirano a potenziare le facoltà dei condòmini e a regolamentare, migliorandolo, l’uso della cosa comune. Difatti, con la delibera impugnata, l’assemblea, preso atto del mancato utilizzo dell’area adibita a campo da tennis, ha deciso di metterla a disposizione, a quota zero, di tutti i condomini, specificando ulteriormente che tale area, non essendo a norma, va considerata zona comune ed ‘area gioco’ per i bambini. Tirando le somme, la delibera stabilisce solo una diversa modalità d’uso dell’area ‘campo da tennis’ da parte di tutti i condòmini, senza comportare una destinazione d’uso diversa o nuova.